 |
|
 |
| Bienvenue sur le blog de la rédaction. |
| Retrouvez prochainement dans le blog de la rédaction Horizon Croissance, nos conseils boursiers, et toute l’actualité des entrepreneurs et des investisseurs… |
|
| .................................................................. |
 |
Forum |
|
| Très bientôt, retrouvez-vous et échangez vos expériences sur le Forum d’Horizon Croissance… |
|
 |
| Nouvelle discussion bientôt en ligne. |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Le magazine de l’investisseur |
|
|
Décembre 2009
From
Horizon Croissance |
| Investir
dans l’immobilier
haut de gamme |
| Par Manuel CASTRO, Avocat à la cour au cabinet Castro & associé, propos recueillis par Emmanuel GARIN |
|
| H.C. : Quelle fiscalité s’applique sur ces
biens immobiliers ? |
| B.D. : La recherche d’un
bien d’exception est une démarche particulière
et très individualisée. |
| Il y a autant de pays que de fiscalités.
Lorsque nous achetons un bien
d’exception, ce bien peut constituer un
domicile pour un occupant. Ce domicile
va être soumis aux règles locales. |
| Il y a tout d’abord la fiscalité liée à l’enregistrement
de ce bien. |
| En France, la procédure d’enregistrement
est effectuée par un Notaire, chargé
d’authentifier l’acte d’acquisition et
de récolter au profit de l’Etat et des collectivités
les droits d’enregistrements.
Ces droits, qui demeurent à la charge
du preneur, varient en fonction des besoins
de financement de chaque Etat.
En France, les droits d’enregistrement
varient entre 5 et 7%. |
| Selon la zone géographique, ces droits
sont plus ou moins élevés. Mais pour la
plupart des Etats situés dans des zones
exotiques, ce droit est fixé à quelques
milliers de dollars, montant qui n’est
pas représentatif de la valeur de la résidence,
en effet, ces Etats souhaitent
avant tout que des personnes investissent
sur leurs territoires. |
| Nous avons ensuite la fiscalité liée à la
détention du bien immobilier. |
| A ce niveau, il faut établir une distinction
entre le propriétaire et l’occupant. |
| La question de la résidence fiscale se
pose dès lors que le domicile civil se situe
hors du pays de résidence. |
| Ainsi pour un résident français, disposant
d’une ou plusieurs résidences à
l’étranger, se pose la question de l’impact
de cette multiplicité de résidences.
Il convient alors d’en traduire les conséquences
fiscales. |
| Certains Etats comme la France considèrent
le domicile come un critère de résidence fiscale. Il est donc possible
d’aboutir à une double résidence fiscale,
ce qui peut induire une double
imposition. |
| Les conventions fiscales internationales
tendent alors à éviter et à résoudre ces
situations de double imposition. Toutefois,
il convient de rappeler que les autorités
fiscales françaises n’ont recours
à l’analyse de la convention fiscale (si
cette dernière existe) qu’après avoir
analysé les critères du droit interne tels
que déterminés par l’article 4 B du CGI
et uniquement sous réserve pour le
contribuable de démontrer le conflit de
résidence dont il est l’objet. |
| De plus, certains Etats tels que les
Etats-Unis ont une fiscalité complexe
car distincte d’un Etat à l’autre, en raison
de l’autonomie fiscale des Etats qui
constituent la confédération. |
| Enfin, s’il est communément admis que
si l’on réside plus de 183 jours (6 mois
dans l’année) dans un pays, c’est la fiscalité
de l’Etat ou se trouve le bien immobilier
qui s’applique, cette règle reçoit
toutefois des exceptions selon les Etats
concernés. |
| Les conflits de résidences et de domiciles
doivent donc être analysés par rapport
à la situation familiale, économique
et patrimoniale de l’investisseur, et c’est
d’autant plus vrai pour les résidences
d’exception. |
|
| ............................................................................................................................................. |
| H.C : Quelles sont les règles de transmission
? |
| B.D. : Là encore il convient de s’intéresser
aux règles locales et aux conventions
fiscales internationales (d’ailleurs
tous les Etats n’ont pas conclu avec la
France de convention destinée à limiter
les situations de doubles impositions en
matière de droits d’enregistrement), car
les règles diffèrent selon les Etats. |
| Cet aspect est essentiel car il permet
de connaître les règles de cession ou
transmission des biens immobiliers,
édictées et négociées dans le cadre
d’une éventuelle convention conclue par
les deux Etats. Dans tous les cas, il est
conseillé, préalablement à l’investissement,
de prendre attache avec des
conseils des différents pays concernés
afin de prendre connaissance des dispositions
applicables. |
| D’une manière générale, les plus-values
réalisées lors de la cession d’immeubles
sont imposables dans l’Etat où les
immeubles sont situés. Et la présence
d’une convention internationale permet
d’éviter les problématiques liées à une
double imposition. |
| Encore une fois, c’est grâce à l’audit réalisé
lors de l’acquisition du bien que l’investisseur
aura une vision globale des
conséquences d’une transmission par
vifs ou par décès. |
| La France a d’ailleurs sur ce point un
avantage compétitif avec une exonération
de la plus-value lorsque le bien
immobilier est détenu depuis plus de 15
ans. Mais certains Etats n’ont tout simplement
pas d’imposition sur les plusvalues. |
| Il ne faut d’ailleurs pas s’intéresser uniquement
aux aspects théoriques d’une
convention, mais aussi à sa pratique au
quotidien. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
