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| Le magazine de l’investisseur |
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Décembre 2009
From
Horizon Croissance |
| Investir
dans l’immobilier
haut de gamme |
| Par Manuel CASTRO, Avocat à la cour au cabinet Castro & associé, propos recueillis par Emmanuel GARIN |
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| Horizon croissance : Comment investir
sur l’immobilier haut de gamme ? Quels
critères retenir ? |
| Manuel Castro : La recherche d’un
bien d’exception est une démarche particulière
et très individualisée. |
| Les propos qui suivent sont issus de
l’observation liée aux dossiers traités au
cours des dernières années. |
| Un bien de prestige n’est jamais un bien
standardisé. Aussi il faut tenir compte
de deux axes avant d’investir sur ce type
de bien. |
| La qualité intrinsèque du bien est bien
entendu l’axe principal pour obtenir à
terme une rentabilité. Ces biens, d’une
surface variant de 500 à 1000 m², voire
plus, doivent bénéficier d’une situation
géographique privilégiée. |
| La qualité du bien est une chose, mais
l’opportunité économique à laquelle
l’avocat fiscaliste, peut parfois prendre
part aux côtés de l’investisseur, dans le
cadre d’une transaction haut de gamme,
est tout aussi importante. |
| En effet, les opérations d’acquisitions,
de cessions ou de transmissions ou
tout simplement la détention d’un bien
de prestige, ne peuvent être gérées de
la même manière qu’un bien immobilier
standard, même si ce dernier est de
qualité. |
| Elles imposent, en effet, une étude préalable
de tous les éléments législatifs, réglementaires
et fiscaux. |
| L’avocat fiscaliste apporte à ce titre son
concours sur l’approche juridique et fiscale
de l’opération envisagée ainsi que
sur la qualité économique du bien, avec
le soutien d’équipes spécialisées dans
le real property, qui disposent d’une
connaissance patrimoniale approfondie
du futur détenteur du bien immobilier. |
| Cette approche de la stratégie est essentielle
car la détermination du statut
fiscal de l’opération peut avoir des incidences
sur le long terme. |
| Enfin, ce marché connaît depuis quelques
années l’influence d’investisseurs
issus des pays émergents qui n’hésitent
pas à surpayer ce type de bien. |
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| H.C : Quels sont les choix d’investissement
en terme d’allocation géographique
sur l’immobilier haut de gamme ? |
| B.D. : Lors de sa présidence, la France a
effecPour un investisseur, le choix d’une
zone géographique est un élément déterminant
dans le succès d’une opération
d’acquisition d’un bien de prestige.
Sur le marché immobilier français, les
grandes villes subissent des évolutions
de prix très nettement différenciées entre
l’immobilier haut de gamme et l’immobilier
tout venant. |
| A moyen et long terme, l’immobilier haut
de gamme semble assurer une courbe
de rentabilité supérieure à l’immobilier
classique, compte tenu de sa localisation
privilégiée. La recherche d’un bien
de qualité à un prix élevé protège donc
l’investisseur. |
| Paris représente, en France, la « locomotive
» des biens haut de gamme sur
ce marché. |
| Mais certaines villes du rivage méditerranéen
ou du sud-ouest de la France
comme Bordeaux, qui dispose d’hôtels
particuliers classés, offrent également
des biens de grande qualité. |
| La démarche de l’investisseur nécessite
aussi de franchir les frontières. |
| Londres a été une ville extraordinaire en
ce qui concerne la localisation des biens
haut de gamme avec des variations de
prix certes très fortes, mais avec une
résistance des prix sur les dix dernières
années. Mais le marché des grandes
demeures demeure étroit. |
| Il y a quelques années, il était plus intéressant
d’acheter des biens exceptionnels
à Bruxelles, dont les prix étaient
largement inférieurs aux prix du marché
parisien, mais qui aujourd’hui retrouvent
une valeur plus cohérente. |
| Le marché espagnol subit quant à lui des
difficultés depuis la crise financière, investir
en Espagne constitue aujourd’hui
un risque financier qu’il convient d’appréhender. |
| Par ailleurs, l’achat d’un bien à un prix
élevé se situant dans une zone géographique
qui n’a aucune possibilité d’expansion,
faute de terrain, ne permet
pas d’envisager une plus-value future, à
défaut de pouvoir augmenter la surface
de ce bien. |
| A titre d’exemple, les prix atteignent des
sommets à Monaco, le risque d’un effondrement
des prix sur le long terme
est extrêmement minime mais les perspectives
de réalisation d’une plus-value
lors de la revente sont faibles. |
| En revanche, la Suisse et notamment la
ville de Genève et ses environs, qui avec
ses biens de grande qualité, présente de
fortes perspectives de développement,
d’expansion et donc de plus-values.
Ces acquisitions de qualité sont réalisées
à des prix élevés mais il existe de
gros potentiels de rendement, car les
biens d’exception, situés dans une réserve
foncière, peuvent être une source
de gains dans le futur. |
| L’élargissement de l’UE offre des
possibilités intéressantes comme en
Slovénie. |
| Il y a des potentiels d’investissement
dans les grandes villes. On peut s’appuyer
aujourd’hui sur le réseau des
agences de prestige, mais il faut faire
attention aux contrecoups financiers qui
peuvent intervenir sur des marchés qui
ont peu de profondeur. |
| La méditerranée ouvre également de
belles perspectives, mais il faut avoir
une démarche différenciée et accomplir
un travail d’identification. |
| Ainsi, les programmes standardisés
dans la palmeraie de Marrakech, destinés
pour la plupart aux acquéreurs
étrangers et dont les prix sont supérieurs
à ceux pratiqués localement, sont
totalement déconnectés des contraintes
du marché local. Ils offrent donc peu de
perspective de plus-values. |
| Dans les zones orientales et asiatiques,
l’approche doit être encore plus prudente.
Il faut avant tout tenir compte du
risque géopolitique local avant de s’intéresser
à la qualité des biens. |
| De plus, une flambée de prix disproportionnée
par rapport aux capacités locales
d’investissement, constitue un risque
complémentaire à l’investissement,
tel qu’on peut le constater en Thaïlande.
De manière générale, plus les prix
s’éloignent de la capacité de l’investisseur
local, plus l’acquisition d’exception
peut poser problème. |
| Il faut aussi préciser que le risque de
fluctuation des devises peut fortement
grever la rentabilité d’un placement si
l’évolution de ces devises vous est défavorable. |
| L’Amérique du sud et notamment l’Argentine
qui avec sa ville principale, Buenos
Aires, possède des biens de qualité
qui ont des caractéristiques similaires à
l’immobilier des grandes villes mondiales
peut faire l’objet d’une prospection.
Néanmoins, la crise monétaire a fortement
déstabilisé le marché immobilier
dans ces zones géographiques. |
| Il en est de même aux Etats-Unis ou
en Afrique du Sud où l’immobilier subit
constamment des crises. |
| A titre d’illustration, la zone des Bahamas
avec ses villes paradisiaques subit,
avec la crise, des écarts de prix très importants
et certains biens ne trouvent
pas preneur, les prix de revente sont
d’ailleurs à ce jour négociés à 50 % de
la valeur de ces biens il y a un an. Ainsi,
en cas de nécessité de revente rapide du
bien, l’investisseur court le risque de revendre
son bien à perte. |
| Outre l’analyse du contexte géopolitique,
de la capacité de l’investisseur local,il convient également de prendre la
mesure des risques de fluctuation des
devises qui peuvent fortement grever
la rentabilité d’un tel placement. |
| Par conséquent, afin de minimiser les
risques pour l’investisseur, le bien de
prestige ne doit pas représenter une
quotité supérieure à 10% de son patrimoine. |
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| H.C : Quelle est la législation dont il faut
tenir compte sur ce type de biens immobiliers
? |
| B.D. : Tout investissement dans un bien
immobilier haut de gamme nécessite
une analyse distincte et personnalisée.
Il convient de déterminer le cadre juridique
et fiscal adapté à l’investissement et
de tenir compte des contraintes légales
intrinsèques au bien. |
| Les biens de prestige sont, en effet, pour
la plupart anciens et/ou classés comme
monuments historiques. Il faut donc
prévoir des rénovations ou des réaménagements
pour les besoins des nouveaux
acquéreurs. |
| Or, sur cette question, il faut tenir compte
des contraintes juridiques et réglementaires
locales. |
| En France, des biens nationaux ou classés
emportent certaines contraintes
administratives qui nécessitent l’obtention
d’autorisations spéciales et la réalisation
de démarches administratives
complémentaires. Ces dernières sont
de nature à retarder voir même empêcher
la réalisation des aménagements
envisagés. |
| Il convient également de réaliser un
audit juridique complet pour analyser les
éventuelles contraintes d’urbanismes
locales et tenir compte des contraintes
environnementales et écologiques, lesquelles
peuvent contrarier la volonté de
l’investisseur quant aux modifications
envisagées. |
| Ainsi, il convient de répondre à toutes
les questions qui s’imposent préalablement
à l’acquisition d’un bien d’exception,
à savoir : les permis de construire
sont-ils valides, est-ce que je peux faire
des travaux, est-ce que je suis dans un
périmètre de protection, vais-je pouvoir
agrandir la superficie habitable, vais-je
pouvoir améliorer ce bien sans me retrouver
avec des contraintes locales ?
A défaut, le bien de prestige peut être
frappé de nombreuses réserves. |
| Pour exemple, durant une trentaine
d’années, il y a eu des extensions de
terrains non contestées mais non autorisées
dans le Sud de la France. Cela
signifie qu’il est possible aujourd’hui
d’acheter un bien de qualité mais frappé
de réserves. Il y a 20 ans, négliger l’audit
juridique préalable de ces biens emportait
peu de conséquences, aujourd’hui
les dispositions environnementales et
écologiques constituent une préoccupation
majeure des collectivités et faire
l’économie d’un tel audit, qui certes représente
un coût qui se grève à l’acquisition,
expose l’investisseur à de lourdes
déconvenues. |
| Ces problématiques urbanistiques ou
environnementales se posent également
à l’étranger. Certains pays comme
le Maroc ne disposent pas de plans d’occupation
des sols. Il y a donc une certaine
anarchie des contraintes locales,
ce qui constitue un risque à terme. |
| Il est donc primordial d’avoir une approche
de sécurisation totale du périmètre
qui implique le recours à des notaires
locaux, à des juristes, à des architectes,
afin de s’assurer des contraintes
inhérentes aux biens et de prendre
connaissance des éventuelles évolutions
législatives et normatives en
discussion. |
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